一手难卖，二手亏本抛！南海新医院来了也没用

通常来说，一个板块想要吸引外区买家，无非几点：酱香大饼、轨道交通、价格便宜，不限购。

可是，当饼还没熟，轨道还没有，投资客一窝蜂涌入，价格也不便宜时，这个板块就要小心了。

在狮山，小塘算是一个很有争议的板块，凭借南海新人民医院和规划中的广州28号线支线，一度将新房价格抬到2万/㎡。

如今，新医院已投用数月，一手价格卷，二手则完全沦为买方市场。

| 南海新人民医院（图源：南海狮山）

中恒老盘还有货

首创尾货1.2万起

当下小塘一手盘其实并不多，简单概括就是尾盘、老盘和新盘的较量。首创禧悦台正在清尾货；中恒海晖城嘛，卖了N年也没卖完，户型设计比较过时，而主力盘保利碧桂园和府入市最晚，价格最高。

咱们先看老盘中恒海晖城。这是一个体量超100万㎡的项目，卖了14年还有货，售楼部满是岁月的痕迹，但依旧能看出当年富丽堂皇的模样。

| 中恒海晖城

功夫君到访时，售楼部里仅有2-3名销售值班，身兼数职，客户来看登记、项目介绍甚至开接驳车及带看板房都是一手操作。

该盘共分4期，合计70栋住宅，一二期已经交付入住，三期在卖，四期在建中。其中，三期在售56、57座，两梯六户，西南向靠近高铁轨道，产品偏紧凑型，涵盖64/70㎡两房、85/87/88㎡三房。

| 中恒海晖城沙盘

产品分为毛坯、带装修两种，毛坯为现楼，带装修预计年底交付，整体售价1.4-1.7万/㎡，带装价格比毛坯高900元/㎡。

四期仍有61-70座未售，现场可见61-67座楼栋已封顶，68-70座排栅还没拆，至于何时开卖，销售表示待定。

| 中恒海晖城四期

贝壳网显示，中恒海晖城二手挂牌多达370套，挂牌价主要集中在1.1-1.5万/㎡，这直接影响到一手出货速度。

整个小区入住率还算可以，内部园林绿树成荫，楼下底商有药店、便利店、钱大妈等，门口有公交车站，不过项目北侧的商业区处于空置状态。

| 楼下底商

首创禧悦台就不多说了，正在清尾货，三房只有3套97㎡，约1.45-1.5万/㎡，117㎡四房特价最低1.2万/㎡，最快今年6月交房。

保利碧桂园和府1.5-1.7万/㎡

至于保利碧桂园和府，去年12月入市，与南海新医院一路之隔，正在建人行天桥连通医院。

该盘有15栋住宅，东南侧配建一所18班幼儿园，西侧规划约1万㎡公园，设有篮球场等运动设施。

| 保利碧桂园和府

目前，项目在售首批1和6栋，带装修售价约1.5-1.7万/㎡，与开盘价基本持平。

当中，1座两梯六户，临近桂丹路，面积涵盖82/97/99㎡三房、115㎡四房，售价约1.5-1.6万/㎡。

1座97㎡较受欢迎，南向望小区花园，目前仅剩6楼以下及14楼单位，如一套6楼单位总价约148万，折合单价约1.53万/㎡。6座为两梯四户，位置比1座好，面积为97㎡三房、115、125㎡四房，售价比1座高约1.7万/㎡。

| 保利碧桂园和府沙盘

这三个一手盘的位置都不算靠近城区，和府和中恒在桂丹路南侧，而学校、商场和医院都在桂丹路北侧，平时小孩上学、逛商场要从高架桥底掉头。至于首创，一条三环路能享受城区配套，但周边厂房、村落比较多，居住环境稍欠。

小塘二手沦为买方市场

一手毕竟盘少，产品也不尽相同，卷的还不算厉害。二手市场更难，完全沦为买方市场，总价100万不到，就能买到次新三房。

目前，小塘满两年的次新房有时代领峰、绿地丽雅香榭。二者几乎同期入市，一手时最高曾卖到2万/㎡，不少购房者正是冲着南海新医院和规划中的广州28号线支线掏了钱。

| 时代领峰

然而，新医院的投用却并未如预期带动板块市场。一位二手中介告诉功夫君，这两年疫情影响，有些做生意的经济不好，熬不住就只能贱卖。

| 绿地丽雅香榭

令人印象深刻的是，中介每给功夫君推荐一套房源时，都会说明一句“这套业主亏了多少多少万……”

比如，绿地一套89㎡毛坯三房，业主1.2-1.3万/㎡入手，现在1万/㎡出头就有，总价还不到100万。正因如此，业主也很无奈，总会遇上砍价过猛的买家。绿地有套105万毛坯三房，有买家想全款97万拿下，业主拒绝，毕竟入手价就110万。

据了解，去年绿地不少房源未满两年，挂牌量相对较少价格偏高，带装修三房普遍挂150万左右，今年很多房源满二了，放盘量增大，供大于求，总价回落到110-120万就有。

从贝壳网上得知，绿地丽雅香榭目前卖得不错，平均10天内就有一套成交，每天平均就有5次带看。

“绿地一手比时代便宜，同样128万总价，能买到绿地4房，时代只能买到3房，最近旁边西堤花园有些业主就打算置换到绿地。”中介说。

在租赁方面，南海新医院的年轻医护也会就近考虑绿地和时代。前者月租1300元起，后者则要1600元。

| 业主直接在窗户张贴出租

不过，绿地的缺点也很明显。由于靠近高铁轨道，一旦有列车经过就会有噪音，小区的入住率、底商招商情况也没有时代完善。

如果想要环境好、又安静的小区，中介更倾向于推荐上林苑，三房挂牌比绿地高，约1.1万/㎡起，但紧挨万民广场、幼儿园、小学，配套比较成熟。

本土客群为主

五月还要卖地

狮山小塘，东临罗村，西北面连通三水新城。

论位置，小塘没罗村那么靠近禅桂，论价格又比三水、丹灶高，吸收的外地客较少，目前客群以小塘、狮山本地人为主。当然，本地人预算充足，还是会加点钱选择博爱湖一带。

二手市场，由于前期投资者大量涌入，目前二手供应量较大，完全沦为买方市场。目前广州28号线支线仍在规划中，无更多利好刺激点，二手供大于求的局面还要维持一段时间。

| 南海人民医院

另外，功夫君发现，不管是一手还是二手，销售中介介绍的侧重点都是佛山西站，但西站的枢纽效应并未充分发挥，对板块的辐射作用尚未凸显。

还有一点，小塘的新盘或次新盘或多或少都会有噪音影响，特别是桂丹路以及三环路，平时车流量较大，附近工厂货车来往频繁，尤其是近铁轨的几个次新，购房者最好实地感受再做决策。

对此，当地中介表示：“桂丹路辅路转入三环东路车流大，经常堵塞，即使是晚上都有不少车辆途经。不过，同样有噪音影响，有买家宁选靠近高铁，也不选临路，毕竟高铁途经还是间歇性，而马路行车却是持续性的。”

按照最新控规来看，未来小塘侧重发展桂丹路以南片区，定位为小塘滨江新城，将释出多宗望江宅地，与南庄一桥之隔。

此外，片区注重生态环境建设，投资超6亿建设天子帽公园，就在保利碧桂园和府西南侧，未来将有30多个森林景观游览点。

不过目前的开发重点仍在桂丹路以北。下个月，时代领峰东侧、新医院北侧将出让一宗超7.9万/㎡的宅地，该地块起拍总价约18亿，初始楼面价约7998元/㎡。

| 5月5日出让地块位置图

——END——

PS.功夫君已开通千灯湖二手房交流群，如果你想置业千灯湖，欢迎扫码进群。

注：为保证群交流氛围纯粹，暂不对中介、销售、微商开放，敬请理解。

入群方式：扫描下方二维码，支付5元，经过核验即可。

【宝典】装修半年！我感觉自己像个孙子

【实用】总能用上！2022佛山买房政策

【市场】看到凤凰湾二手挂牌量，我惊呆

【土推】南海：180个项目！拟投2591亿